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「最近の判例集に登載された不動産売買，賃貸借，境界，通路，マンション等に関する重要判例の解説と検討」
「週刊住宅新聞」に掲載された記事を紹介しています
不動産関連法
不動産に関するトラブルの解決を図る際、その鍵を握るのは契約です。不動産売買、賃貸借、管理、その他不動産の利用に関する諸問題などを解決するために、弁護士が関与する意味はたいへん大きいといえるでしょう。

通常、不動産に関する主な契約にあたっては、宅地建物取引主任者が重要事項説明を行いますが、その前提として、弁護士による適切な法律相談を受けていれば、無用なトラブルを避けることが可能であったと思われる事例が、昨今は非常に多く見うけられます。複雑多岐にわたる不動産関連のトラブルを事前に予防・回避するためには、起こりうる内容・原因を事前に想定し、それらを踏まえた契約書を作成することが必須といっても過言ではありません。

このように不動産契約に当たっては、問題に精通した弁護士の法律相談を利用することが、たいへん重要です。そこで、弁護士の法律相談を受ける前にご覧頂きたいものとして、「週刊住宅新聞」に掲載された弁護士金子博人による「重要判例ピックアップ」をご紹介致します。
法律相談をご利用の際は、ぜひ参考にして下さい。（平成17年以前は「住宅新報」に掲載された「判例チェック」です。）

平成23年
　 ■ 定期借家の説明書面は省略できるか
公正証書でも代用できず、別途書面が必要（H23.3.7）
　 ■ 地震による建物倒壊の責任は負うか
構造上の問題を放置すれば「設置の瑕疵」も（H23.3.14）
　 ■ 駐車場の放置自動車にローン会社の撤去義務はあるか
債務弁済期の到来以降は賠償義務が発生（H23.3.28）
　 ■ アスベスト飛散で勤務中に被害、建物所有者の責任は
工作物の設置・保存に瑕疵認め賠償責任（H23.4.4）
  ■ 最高裁が敷き引き特約に「有効」判決
実務上は敷き引き額と賃料との関係に注意（H23.4.11）
  ■ 造成工事代金を支払わないまま発注者が土地処分
工事業者の留置権は新所有者に対抗できる（H23.4.18）
  ■ 賃貸住宅で賃借人以外の居住者が自殺すると…
賃借人と保証人にも賠償責任認める（H23.5.9）
  ■ 地主は貸借人の地代不払いを抵当権者の銀行に通知する義務を負うか
賃借人の地代不払いは地主の通知義務（H23.5.16）
  ■ 「相続させる」という遺言で相続人が先に死ぬと、その子は相続できるか
死亡で無効、実務上は遺言時に意思確認を（H23.5.30）
  ■ 連棟式建物の一部を撤去する強制執行は可能か
地代不払いでも撤去は困難、地主は建物所有権取得を（H23.6.6）
  ■ 違法建築だと工事請負契約は無効になるか
違法の程度が申告、公序良俗に反し無効判断（H23.6.13）
  ■ 建築物がない部分も「２項道路」か
既存建築物の存在が前提、２項道路と見なさず（H23.6.20）
  ■ ２項道路に接すると「袋地」でなくなるか
「公道」の２項道路に接すれば「袋地」と見なさず（H23.6.27）
  ■ 土壌汚染を知り得る買主は瑕疵責任を追求できるか
汚染の存在、知らない方にも過失（H23.7.4）
  ■ 発注者が倒産すると下請への支払いは免除されるか
事情を問わず、下請への支払いは義務（H23.7.11）
  ■ 建築確認申請書に署名捺印した設計士の責任は
設計・工事の専門家として工事監理の責任も（H23.7.18）
  ■ 客が建物内で滑って負った怪我の責任は
日本でも賠償請求の流れ。現場管理の徹底を（H23.8.15）
  ■ 所有者不明の土地も所有権登記が可能に
時効取得した事実を書面や図面で立証（H23.8.22）
  ■ 定期借家の終了通知を期間満了後まで怠ると
満了後の通知でも６ヵ月後に終了（H23.8.29）
  ■ 接道義務違反と仲介業者の責任
売り・買い双方の業者に説明責任（H23.9.5）
  ■ 葬儀場の存在は平穏な生活を害するか
葬儀場の近隣対策認め「受認限度内」（H23.9.12）
  ■ 管理組合は水道・電気の滞納分も新所有者に請求できるか
請求は可能、仲介は支払状況確認を（H23.10.3）　New
  ■ 隣人暴力団員の脅迫的言辞も瑕疵となるか
心理的瑕疵で損害賠償認める（H23.10.10）　New
  ■ 賃料を減額しない旨の特約があっても減額できる
特約の有効性の判断は諸事情を考慮（H23.10.31）　New
  ■ 土地売買で瑕疵があった場合、売主側弁護士の責任は問えるか
注意義務はないが、買主も事前に調査を（H23.11.7）　New
  ■ 通路として使用していた隣接地の新所有者から、通行禁止を告知されたら
認定のハードル高い「黙示の通行地役権」（H23.11.14）　New
  ■ 性風俗店を営んだ経歴は建物の瑕疵になるか
心理的瑕疵と認定、仲介業者も説明違反（H23.11.28）　New
  ■ 購入動機となった眺望権の侵害が認められた稀な判決
近隣に建物を新築した売主の信義則違反を認定（H23.12.5）　New
  ■ サブリースの賃料増額特約は無効
経済事情の変動に応じ「増減請求権」を容認（H23.12.12）　New
  ■ 賃借人の要望で建てた建物に「増額特約」があっても減額請求できるか
共同事業の性格強くても「増減請求権」は強行規定（H23.12.19）　New
  ■ 隣地にまたがった建物で買取請求権は行使できるか
地主の請求認めず。借地人と対話できる環境づくりを（H24.1.9）　New

平成17年
　 ■ マンションの管理費等 ５年での消滅時効が確定（H17.1.4）
　 ■ 担保不動産の鑑定 損害賠償を問われる場合も（H17.1.18）
　 ■ 風建物賃貸の二重契約 「逸失利益」の支払義務発生も（H17.1.25）
　 ■ 転貸人の賃料供託 債権者不確知で有効（H17.2.1）
  ■ 敷金返還請求権の質権設定 不払い賃料充当は不当（H17.2.8）
  ■ 農道など国有地の時効取得 形態・機能喪失で可能に（H17.2.15）
  ＊　平成１７年２月１５日をもって住宅新報への掲載は終了いたしました。

平成16年
　 ■ 公簿売買は精算が原則　業者は実測して契約に（H16.6.22）
　 ■ 重過失で特約も無効に 必要な検証は怠るな（H16.6.29）
　 ■ 風害の存在を初めて認定　不動産価格の下落分も損害に（H16.7.6）
　 ■ 原状回復費の賃借人負担特約無効に　理解得られる十分な説明を（H16.7.13）
  ■ 地震での建物倒壊はﾋﾞﾙｵｰﾅｰに責任も（H16.7.20）
  ■ 「導管袋地」に他人の給排水設備利用権を認定（H16.7.27）
  ■ 二項道路では必ずしも通行権は認められない（H16.8.3）
  ■ 競売手続にミス，損害の回復は（H16.8.10）
  ■ 監理実態なしの名義貸し建築士に瑕疵責任追求（H16.8.24）
  ■ マンション建設反対運動 虚偽事実表示は違法（H16.8.31）
  ■ サブリースの「賃料増減特約」 借家法「増減請求権」が優先（H16.9.7）
  ■ 複合マンションでの店舗の営業時間 判決は生活環境重視の傾向（H16.9.14）
  ■ 保証協会の入会資格要件 高裁では業協会の入会不要に（H16.9.21）
  ■ 接道義務違反 隣接者との覚書無効（H16.9.28）
  ■ 新築物件の重大瑕疵 建て替え相当額賠償も（H16.10.5）
  ■ 売買契約解除に伴う報酬額 商法で相当額請求可能（H16.10.26）
  ■ 囲繞地通行権と接道義務の関係 「通行に必要な幅」確保（H16.11.2）
  ■ 火災の履歴 購買意欲減退程度は瑕疵に（H16.11.9）
  ■ 根抵当権の抗力 表示登記ない従物に及ぶ（H16.11.16）
  ■ 「景観利益」のあり方 「住民の努力」の評価巡り判断二分（H16.11.23）
  ■ エレベータ保守管理契約途中解除 「不利なる時期」の解釈が争点に（H16.12.7）
  ■ 店舗の騒音への差止請求 法令上の基準越えれば違法（H16.12.14）
  ■ 新築マンションの浸水 瑕疵担保特約無効のケースも（H16.12.21）
  ■ 保証協会の入会資格要件 「宅協会員に限定」は十分な合理性（H16.12.28）

   
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